Khi một quốc gia hết đất, giá nhà không còn là chuyện thị trường mà thành chuyện chính sách. Các nước rất nhỏ và các thành bang đã phải nghĩ ra những cách xử lý mà nước lớn không bao giờ cần tới — và những cách ấy rất đáng xem, kể cả với người không định sang đó sống.
- Monaco đã nhiều lần mở rộng lãnh thổ bằng công trình lấn biển, dự án gần nhất hoàn thành năm 2024.
- Singapore đã tăng đáng kể diện tích đất bằng lấn biển kể từ thập niên 1960.
- Singapore áp dụng chế độ hạn ngạch quyền sở hữu xe từ năm 1990 và thu phí đường theo hệ thống điện tử từ năm 1998.
- Malta là nước có mật độ dân số cao nhất Liên minh châu Âu.
Khi đất là thứ không sản xuất thêm được
Bắt đầu từ ràng buộc.
Ở nước lớn, thiếu chỗ ở một thành phố thì người ta ra vùng ven.
Ở nước rất nhỏ, vùng ven cũng là nước khác hoặc là biển.
Vì thế cầu tăng chỉ có thể đẩy giá lên, không thể lan ra không gian mới.
Giá đất và giá nhà vì thế cao hơn hẳn nước láng giềng ngay sát bên.
Chênh lệch giá ở hai bên biên giới có thể rất lớn trên quãng đường vài kilômét.
Đây là lý do nhiều người làm việc ở nước rất nhỏ lại sống ở nước bên cạnh: biên giới quốc gia trở thành ranh giới giá nhà, và người ta đi qua nó mỗi ngày để tiết kiệm.
Lấn biển: mua thêm đất bằng công trình
Phần giải pháp thứ nhất.
Khi không mở rộng được trên bộ, một số nước mở rộng ra biển.
Monaco đã nhiều lần lấn biển, dự án gần nhất hoàn thành năm 2024.
Singapore đã tăng diện tích đáng kể bằng lấn biển từ thập niên 1960.
Lấn biển cần khối lượng cát và đá rất lớn, thường phải nhập.
Nó cũng tác động tới hệ sinh thái ven bờ và tới dòng chảy.
Phép tính đằng sau quyết định này rất đặc thù: chỉ nơi nào giá đất đủ cao thì chi phí đổ đá xuống biển mới rẻ hơn giá trị mảnh đất tạo ra — nên lấn biển là dấu hiệu của khan hiếm cực độ chứ không phải của sự dư dả.
Xây cao và xây ngầm
Phần giải pháp thứ hai.
Hướng mở rộng còn lại là lên trời và xuống lòng đất.
Nhà cao tầng cho phép nhiều người ở trên cùng một diện tích nền.
Bãi xe, kho và hạ tầng kỹ thuật thường được đưa xuống ngầm.
Nhưng xây cao làm tăng áp lực lên giao thông, điện nước và không gian công cộng.
Ở Malta, tranh luận về việc xây thêm và giữ đất trống là chủ đề công luận thường trực.
Đây là giới hạn ít ai nói tới của việc tăng mật độ: tăng chỗ ở thì dễ, nhưng tăng kèm trường học, bệnh viện và chỗ đỗ xe thì mới là phần khó.
Nhà ở công: nhà nước làm chủ đầu tư
Phần giải pháp thứ ba.
Ở một số nơi, nhà nước trực tiếp xây và phân phối phần lớn nhà ở.
Singapore theo hướng này, với đa số dân sống trong nhà ở do nhà nước phát triển.
Mô hình này tách giá nhà ở khỏi diễn biến của thị trường đầu cơ.
Đổi lại, nhà nước phải nắm quyền rất lớn với đất đai.
Mô hình chỉ vận hành được khi quy hoạch và tài chính công đủ mạnh và ổn định lâu dài.
Điểm cốt lõi khiến mô hình này khó sao chép nằm ở đó: nó đòi hỏi nhà nước vừa có quyền với đất vừa có kỷ luật tài chính suốt nhiều thập niên, hai điều kiện hiếm khi cùng có.
Hạn chế xe cá nhân vì không đủ chỗ
Phần giao thông.
Mật độ cao làm mỗi chiếc xe chiếm một phần không gian rất đắt đỏ.
Singapore áp dụng hạn ngạch quyền sở hữu xe từ năm 1990.
Nước này cũng thu phí đi vào khu vực đông đúc bằng hệ thống điện tử từ năm 1998.
Các nước rất nhỏ ở châu Âu thì dựa vào khoảng cách ngắn và giao thông công cộng.
Ở Monaco, nhiều nơi đi bộ kèm thang máy công cộng nhanh hơn đi xe.
Ở quy mô này, chính sách giao thông và chính sách đất đai là cùng một chính sách: chỗ đỗ xe và chỗ ở lấy từ cùng một quỹ đất hữu hạn.
Khan hiếm đất ở nước lớn cũng có, nhưng khác
Phần đối chiếu.
Tây Ban Nha có vùng đô thị rất đắt và cả vùng nội địa đang mất dân.
Bồ Đào Nha cũng có tương phản giữa dải ven biển và vùng trong.
Ở Hy Lạp, nhiều nghĩa trang đô thị chật tới mức hài cốt được cải táng sau một số năm để dành chỗ.
Nhưng ở các nước này, người ta vẫn có thể chuyển tới nơi rẻ hơn trong cùng quốc gia.
Ở nước rất nhỏ thì không có lựa chọn đó.
Khác biệt then chốt nằm ở chỗ có hay không một lối thoát trong nước: nước lớn khan hiếm đất theo vùng, nước rất nhỏ khan hiếm đất trên toàn lãnh thổ.
Điều cần tra trước khi tính mua hoặc thuê
Phần thực dụng, khép bài.
Người nước ngoài có được mua bất động sản không, và có cần giấy phép riêng không.
Có khu vực nào được chỉ định riêng cho người nước ngoài mua không.
Quy định về cho thuê ngắn ngày có ảnh hưởng tới nguồn nhà thuê dài hạn thế nào.
Chi phí sở hữu hằng năm gồm những khoản gì.
Mọi điều kiện phải tra ở cơ quan quản lý đất đai của chính nước đó, tại thời điểm cần.
Ở nhóm nước này, quy định mua nhà thường gắn chặt với chính sách cư trú: mua được nhà không đồng nghĩa với được ở lại, và được ở lại không đồng nghĩa với được mua nhà — hai việc phải tra riêng.
Đất đai là ràng buộc cuối cùng mà không chính sách nào vượt qua được hoàn toàn. Nước rất nhỏ có thể nhập nước, nhập điện, nhập thực phẩm và nhập cả lao động, nhưng không nhập được đất — họ chỉ có thể tạo thêm bằng lấn biển với chi phí rất cao, hoặc dùng phần đang có dày đặc hơn. Mọi thứ khác trong đời sống ở đó, từ giá nhà tới chính sách xe cộ, đều là hệ quả của giới hạn này.
Vì sao giá nhà ở nước rất nhỏ cao hơn hẳn nước bên cạnh?
Vì cầu tăng chỉ đẩy giá lên chứ không lan ra được không gian mới — vùng ven của một nước rất nhỏ là nước khác hoặc là biển. Chênh lệch giá ở hai bên biên giới có thể rất lớn trên quãng đường vài kilômét, nên nhiều người làm việc ở đó lại sống bên kia biên giới.
Lấn biển có phải giải pháp phổ biến không?
Chỉ ở nơi khan hiếm cực độ. Monaco đã nhiều lần lấn biển với dự án gần nhất hoàn thành năm 2024, Singapore tăng diện tích đáng kể từ thập niên 1960. Nó cần khối lượng cát đá rất lớn thường phải nhập và tác động tới hệ sinh thái ven bờ, nên chỉ nơi giá đất đủ cao mới đáng làm.
Mô hình nhà ở công vận hành thế nào?
Nhà nước trực tiếp xây và phân phối phần lớn nhà ở, tách giá nhà khỏi diễn biến thị trường đầu cơ — Singapore theo hướng này với đa số dân sống trong nhà do nhà nước phát triển. Đổi lại nhà nước phải nắm quyền rất lớn với đất đai và giữ kỷ luật tài chính suốt nhiều thập niên.
Người nước ngoài mua nhà ở nước rất nhỏ cần lưu ý gì?
Phải tra xem có được mua không, có cần giấy phép riêng không, có khu vực nào được chỉ định riêng cho người nước ngoài không, và chi phí sở hữu hằng năm gồm những khoản gì. Ở nhóm nước này, mua được nhà không đồng nghĩa với được ở lại và ngược lại — hai việc phải tra riêng ở cơ quan có thẩm quyền.
